Usura originaria contrattuale e tasso di mora.

[cloudfinance]

Buonasera,
nel verificare un contratto di mutuo ipotecario, si riscontra la seguente fattispecie:
- tasso annuo per interessi di mora: 1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora;
- penale per ritardato pagamento: 2% sull'importo di ciascuna rata scaduta;
Tenuto conto che la % per mora si aggiunge al tasso nominale annuo degli interessi corrispettivi, mentre la penale è prevista in % sulla ciascuna rata insoluta, a Vs. avviso come deve essere trattata tale penale del 2% ai fini della verifica del TEG funzionale alla rilevazione di usura contrattuale alla data della stipula?
Grazie e saluti.
Dott. Francesco Ferlaino

[cloudfinance]

Buongiorno, mi ricollego alla domanda molto concreta e ricorrente del Dott. Ferlaino; qui si tocca a mio parere il vero problema, riguardante la usurarietà ab origine dei contratti di mutuo ipotecario. Ebbene, si dovrà misurare il TEG dello specifico contratto tenendo conto, come vuole la legge antiusura di tutte le somme pretendibili dall'Istituto al verificarsi di determinate situazioni (condizioni); ecco che la promessa usuraria si concretizza in tutta una serie di somme di danaro pretendibili a vario titolo, sempre che siano connesse all'erogazione del credito, escluse imposte e tasse. Più specificatamente e concretamente: ci si deve lanciare in calcoli matematici, con l'aiuto della ottima piattaforma CLOUDFINANCE. L'ipotesi che seguo personalmente, facendo proprio l'insegnamento di quei pochi veri esperti della materia, è quella della estinzione anticipata per inadempimento, con conseguente perdita del beneficio del termine.
Dobbiamo, fra le infinite possibilità, ancorarci ad un dato oggettivo -ed effettivamente riscontrabile nella prassi- del mancato pagamento di 7 rate (art. 40 TUB). Ecco dunque che l'Istituto potrà pretendere le rate scadute, gli interessi di mora e -soprattutto- la penalità per estinzione anticipata (molto spesso è lo stesso contratto a fare tale ipotesi). Quasi sempre è la presenza della penalità (1% a volte anche 2%) che concorre al superamento della soglia antiusura; tale voce è rilevante anch'essa ai fini della L. 108/96 (questo non è ancora acclarato dalla giurisprudenza ma confido che presto lo sarà, dopo che si è aperta la strada con l'interesse di mora, con cui la penalità anzidetta condivide la natura risarcitoria ma pur sempre remuneratoria per la banca!).
Attenzione però: sommatoria di interessi non dei tassi !!!; interessi corrispettivi, interessi di mora (poca cosa rispetto al capitale e misurata su base annua in questa ipotesi), penalità per estinzione anticipata, oltre beneinteso a spese, commissioni, premi assicurativi et similia.
Il software della piattaforma, fornisce lo strumentario per la misurazione del TEG: tuttavia gli interessi di mora dovrebbero essere conteggiati a parte e inseriti fra le spese di estinzione anticipata (così anche per la ben più corposa penalità occulta nei leasing, ovvero la attualizzazione dei canoni a scadere...). Approfitto dell'occasione ovviamente per interpellare gli ingegneri di Cloud Finance per le loro considerazioni su come rendere più agevole l'uso del software per questa simulazione.
Spero di avere aperto una discussione con gli amici del forum perchè ora è venuto il momento di scendere in campo ben preparati !

Avv. Giuseppe Gasparini

[cloudfinance]

Buonasera,
ringrazio innanzitutto l'Avv. Gasparini per l'ottimo contributo che stimola ulteriormente la discussione della materia.
A tal proposito, leggendo alcuni studi tecnici relativi all'oggetto mi viene da chiedere agli amici del Forum ed agli specialisti di Cloud Finance se:
- la verifica del tasso usurario alla data di stipula debba essere effettuata ponendo a confronto il tasso nominale annuo degli interessi corrispettivi + maggiorazione per mora ed il tasso soglia (come risulta dall'impostazione del software);
oppure, dovendosi ricercare il tasso effettivo del contratto, si debba confrontare invece il TAEG/ISC + maggiorazione per mora con la soglia anti-usura. La differenza non è di poco conto, in quanto può condurre a verificare il debordo delle soglie di legge.
Un esempio pratico esplicativo, riveniente da un contratto esaminato di recente:
- tasso nominale : 2,1%
- maggiorazione mora : 2%
- tasso di mora : 4,1%
- soglia usura : 4,1%
In questo caso il software non segnala l'usurarietà del contratto, in quanto il tasso complessivo si mantiene nei limiti della soglia.
Tuttavia, il TAEG/ISC nella fattispecie è pari a 2,6% in quanto comprende altresì gli altri oneri collegati all'erogazione del finanziamento (spese di istruttoria, incasso rata, perizia immobiliare, spese assicurative). Il valore del tasso di mora effettivo diverrebbe pertanto in tal caso pari al 4,6%, con conseguente superamento del tasso soglia e configurazione di usura originaria.
Attendo Vs. graditi contributi in merito e la partecipazione anche degli specialisti della piattaforma Cloud Finance sui punti in questione:
- trattamento contabile della penale per ritardato pagamento (indicata come valore % della rata insoluta);
- verifica del tasso di mora effettivo secondo l'interpretazione sopraesposta.
Grazie e cordiali saluti
Dott. Francesco Ferlaino